棚改这三年“拆迁暴富如今不存在的”

93岁的杭州人钱老爷子今年春节过得与往年大不相同。他因棚改拆迁搬离了居住40多年的老宅跟年轻人一样过上了租房生活。但这是他从未有过的经历。杭州除了是“人间天堂”这几年还是一座拆城。从中心城区延安路到第十区临安各街道无一例外。  因拆迁一夜暴富的故事听了很多很羡慕也很励志杭州自然也有不少这样的案例。但去年夏天棚改货币化政策导向的转变让这些案例成为历史拆迁暴富不存在了多的是“用拆迁款再贴钱买房”以及对于政策下楼市画相的焦虑。  “拆迁暴富不存在的”  赶在去年棚改货币化政策收紧的最后一波秦楠买了房110多平方米均价1.8万元/平方米毛坯房总价近200万元。这个春节她和父母只能窝在三四十平方米的老房子里。  这位85后单身姑娘的家去年被拆迁120多平方米的房子拿到的赔偿款不到180万元。  去年4月的最后一天秦楠家楼下突然贴出了一张纸画着红圈圈的拆迁公告。“而就在那几天前我妈妈刚刚才接到通知说拆迁会延迟到去年9月进行大家有充分的时间找临时居住地、选择新房或二手房。但是没错我家就是这样毫无征兆地被拆迁了”秦楠说。  秦楠家房子是她父亲单位的集资房120多平方米。就在拆迁公告贴出来一周内秦楠和她父母被催着完成了房屋测量、装修评估等一系列手续。从她提供的材料看主要补偿类型包括拆迁补贴、装修补贴、租金补贴、搬家补贴等以及一口价奖、配合评估奖、积极腾空奖等总的算下来不到180万元。  “很多人都说杭州这两年的高房价都是拆迁户炒上去的。那其中肯定没有我因为我们家的拆迁款还买不了一套位置好些的毛坯房。去年夏天有楼盘出现过10万一个号子费也不一定能买到房的情况尽管这不是理想的出手时机2018年7月间但我们是刚需。所以别把拆迁户直接定义为暴发户至少我家不是。”秦楠告诉《每·日·经·济·新·闻·》记者。  曾手持千万现金四处找房  2015年4月杭州市人民政府办公厅发布《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》大力推行货币化棚改。文件提出在国有土地征迁安置中被征收人选择货币补偿的由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上再按评估价格的20%给予货币补贴。被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的根据购房纳税凭证由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励。  巨额奖励政策带来的效果也是一流的。  一年后的2016年6月浙江省人民政府办公厅发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案的通知》第一条即推进棚改货币化安置并提出棚改货币化安置率原则上要达到50%以上创新“房票”、团购等方式引导购买库存商品住房。而据当时的媒体报道“政策出台一年之后2016年杭州货币化安置比例已超过50%重新购买商品房占比超过七成”。  此外安居客的数据显示2015年12月杭州的房屋均价是1.6万元/平方米一年之后2016年12月为2.2万元/平方米涨幅近40%。到了2017年12月均价达到了2.8万元/平方米两年间涨幅75%。  其中拆迁大区之一的临安2015年12月的均价是6578元/平方米到2017年12月均价已经达到了1.5万元/平方米两年间涨幅超过100%达到了近150%。  2017年杭州诞生了无数个一夜暴富的神话也因早年间的违建催生了许许多多拆迁故事。  比如江干区四堡单元、七堡单元BC2-01地块的货币化安置价格约3.6万元/平方米。如果按照一家5口人算每人55平方米补偿金额就超过950万元。加上各项补助和奖励一个家庭到手的货币化安置费用近1000万元。  下城区华丰村的货币安置补偿方案则为家里1个人货币安置580万元2个人660万元3个人740万元4个人820万元5个人900万元6个人980万元7个人1060万元。人越少越划算。  秦楠说其朋友圈中有不少人都有农村宅地早几年下来的房产证审批本就不合规所以拆迁谈判的时候差别很大。“看似一栋楼但有两本房产证按人头数给补偿款一夜成土豪。另一种情况则是一栋楼只有一本房产证业主就觉得不平衡了就想方设法抵抗。但政策就是这样最后谁都没办法。”  在“主城区城中村改造五年攻坚行动”的计划指引下杭州市2016年提出用5年时间基本完成178个主城区城中村改造2017年成为杭州近年来拆迁量最大的一年整个市场一房难求不少人“手持千万现金四处找房”。  另据《每·日·经·济·新·闻·》记者不完全统计包括葛洲坝地产、中冶置业、电建地产、华侨城以及金科、路劲、大名城等在内的近20家开发商也在2017年完成了对杭州的首轮布局。其中葛洲坝在2017年6月15日竞得的蒋村地块总价43.1767亿元楼面价31698元/平方米溢价率达70%自持面积44%。  这时的杭州满城拆迁户房子没拆完新房没建成钱已到手楼市需求暴增严重供不应求。  与此相呼应的是节节攀升的土地出让金。  中指院的数据显示2016年杭州土地市场成交金额1593.9亿元相比2015年的630.5亿元同比涨幅超过150%。2017年这一数值是2160.9亿元排名全国第二仅次于北京。一个值得注意的细节是据《2017年杭州市国民经济和社会发展统计公报》当年杭州市财政收入为2921.3亿元。  而到了2018年杭州的土地出让金为2498亿元超越北上广高居全国首位。  “流摇”激增政策转向  2018年4月杭州开始实施摇号买房大转折也由此开始。  受此消息影响较大的除了购房者还有一批之前做房号生意的中介。  “生意一下就不好做了。”中介王岩悻悻然道“远郊区直到去年七八月还能做几单但现在没有了。区位不同、开发商不同号子费用也不同从三五万到十来万元的都有高峰期还要托关系才能买到但也不保证能买到房。做一单到手千把块钱来钱很快要买的人有的是拆迁户居多都是开发商最喜欢的那种全款买房客户。”  秦楠也回忆道去年7月她咨询过一个本地开发商的热门楼盘当时他们的号子费最高已经被炒到了15万元还得有关系才行。“开始也心动过因为整个市场真的非常热大家讨论的都是怎样才能抢到好房子很多都是手持全款有一种错过了就买不到房的感觉。”她称“我们家买在远郊区就是在那之后摇号买的200多套房子1000多个号我们是93号选到了相对理想的户型。”  《每·日·经·济·新·闻·》记者发现在去年“红盘”频生的月份杭州楼市的最低中签率曾探至0.14%即4441户家庭摇号抢购6套房源。  与此形成鲜明对比的则是去年8月起不断增加的“流摇”即摇号未成功楼盘数量。据“杭州买房摇号助手”小程序去年8月之前杭州楼市每月的“流摇”楼盘数量尚保持在个位数。但从去年9月开始“流摇”楼盘数量开始攀升2018年最后一个月达到了66个。  据记者了解融创某精装修项目在去年7月开盘时中签率已经超过80%后来甚至都不需要摇号购买。  《每·日·经·济·新·闻·》此前报道2018年10月8日国务院常务会议明确指出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。  拆迁引发的楼市喧嚣终于开始降温。安居客的数据显示2018年7月后杭州全城楼市均价在触及2.93万元/平方米的峰值后开始缓慢回落同年12月为2.87万元/平方米今年2月为2.81万元/平方米。  如今的杭州拆迁工作仍在继续。用钱老爷子的话说“这两年的杭州随处可见拆迁你今天路过的时候那些房子还在或许明天再路过就已经是废墟了。我就是没想到这么大年纪了还要和年轻人一样租房住。”  对杭州来说可能拆迁确实是度过这段调控期的特殊方式。值得注意的是在棚改货币化安置政策发生转向之后在2022年亚运会概念利好释放周期杭州将有多大可能成为第五座一线城市  文中人物均系化名  本文来自于每经网